Число банков, выдающих ипотечные займы, растет ежемесячно, условия кредитования меняются ежеквартально. Ка не потеряться в обилии предложений и подобрать наиболее выгодное для себя рассказывает Владимир Глинер, генеральный директор компании «Мир кредитов»

Российская экономика сейчас, бесспорно, находится в стадии восстановления. Однако кризис, подобный тому, что мы недавно пережили, – вещь непредсказуемая, он может повториться в любое время. Одна из причин, по которой российский кредитный сектор так сильно пострадал в последние два года, – использование для субсидирования кредитов средств из западных банков, так как они до кризиса были более дешевыми. Это дало толчок развитию ипотеки в России, но в то же время сделало наш кредитный сектор очень зависимым от развития ситуации на мировом банковском рынке.

– В последние месяцы ипотека в России снова набирает обороты. Подходящий ли сейчас момент для развития кредитных продуктов?

– Для банков сейчас самое время расширять кредитный портфель. Во время кризиса у них сократились расходы, к тому же многие из них получали господдержку, в результате чего у банков увеличились собственные ресурсы. Сейчас эти средства нужно вкладывать в дело. Поэтому многие банки начали восстанавливать ипотечные программы. В целом увеличение темпов ипотечного кредитования естественно для данной стадии развития рынка. И если банки разумно подойдут к оценке своих рисков и к отбору потенциальных заемщиков, увеличение объемов ипотечного кредитования пойдет на благо всей экономике в целом. Кстати, говоря об этом, стоит вспомнить, что во время кризиса у многих банков положение было тяжелое, некоторые находились на грани выживания. Этот опыт сыграл свою роль – сейчас банки изменили политику оценки рисков, андеррайтинга заемщиков. Их кредитная политика стала более разумной, взвешенной. Любого заемщика сейчас проверяют более глубоко, чем до кризиса. Да и высокорисковые ипотечные кредиты, например, с нулевым первым взносом, сейчас уже не выдают.

– Многие ли россияне сейчас, по вашим оценкам, могут получить ипотечный кредит? До кризиса воспользоваться ипотечным займом могли 15–20% населения.

– Сейчас примерно столько же. Потенциально ипотечный кредит могут взять те же 15–20% населения, что и до кризиса. Но тормозит развитие ипотеки в России другое – высокий первоначальный взнос по кредиту. Очень немногие люди в нашей стране могут накопить или заработать в короткий промежуток времени сумму, равную первоначальному взносу в 30%. Это очень большой стоп-фактор для развития ипотеки. Кстати, и в этом направлении есть положительные сдвиги: несколько месяцев назад ряд банков начал снижать размер первоначального взноса до 15–20% от стоимости квартиры. Скачок в развитии ипотеки произойдет, когда первоначальный взнос снизится до 10% от стоимости жилья. И какой банк первым на это решится, тот и получит «джек-пот» – основная масса населения пойдет к нему.

– А как же программы АИЖК (Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию), по многим из которых первоначальный взнос уже опустился до 10%?

– Я сознательно их не касался. Эти далеко не массовые программы со своими подводными камнями. Самые либеральные условия (процентная ставка – 9,25–12,25%) у АИЖК по программе «Новостройка». Однако к новостройкам они относят уже готовые дома, построенные не ранее 2007 года, либо квартиры в строящихся домах, при условии что права собственности на приобретенное жилье будут оформлены до конца 2010 года. Речь о действительно строящемся жилье в данном случае не идет. Это существенно сужает перечень застройщиков, с которыми работают банки-партнеры АИЖК. Соответственно, и выбор объектов у покупателя, взявшего кредит в АИЖК, гораздо меньше, чем у клиентов, взявших ипотеку в рамках других кредитных программ.

Процедура прохождения заемщика в АИЖК также не проста. Поэтому зачастую преимущества программ АИЖК нивелируются за счет других аспектов – небольшого выбора объектов и жестких критериев отбора заемщиков. На мой взгляд, заемщику проще, а иногда и выгоднее получить кредит по стандартной ипотечной банковской программе, нежели по программе АИЖК. В данном случае выделяются коммерческие банки, которые в большей степени борются за заемщика, чем банки с государственным участием. В результате они предлагают своим клиентам более удобные условия по схемам выплат, упрощенную схему взаимодействия с банком и комфорт в обслуживании. Единственный минус – более высокая процентная ставка. Программы АИЖК подходят далеко не всем еще и потому, что для участия в них заемщику нужно подтвердить официальный доход, то есть принести справку 2-НДФЛ. А большинство граждан у нас, как известно, обладают «серыми» доходами. Получается следующая ситуация: ставка у АИЖК хорошая, но взять у них кредит очень сложно. Поэтому нельзя сказать, что предложениями Агентства смогут воспользоваться многие наши сограждане. И так будет до тех пор, пока там не изменят подхода к отбору объектов и оценке заемщиков.

– Может ли АИЖК в ближайшее время смягчить условия кредитования?

– Сейчас они предлагают очень низкие процентные ставки, за счет этого принимая на себя повышенные риски. Справка 2-НДФЛ эти риски несколько смягчает. Она разрешает банкам, работающим по программам АИЖК, отбирать более качественных заемщиков. Это и позволяет им удерживать более выгодную ставку по ипотеке. По другим программам у многих банков есть такая же опция: для клиентов, предъявляющих справку 2-НДФЛ, процентная ставка ниже, чем для людей, подтверждающих «серый» доход. Поэтому, думаю, в ближайшее время АИЖК от справки 2-НДФЛ не откажется.

– В связи с тем что ипотечные кредиты в прошлом году выдавались редко, возросла ли популярность потребительских кредитов? Насколько они могут заменить ипотечные, например, на обменных сделках с доплатой?

– Доступной альтернативы ипотеки пока нет – ставки по потребительским кредитам слишком высоки, практически в два раза выше ипотечных, поэтому брать их люди не особенно хотят. У этих кредитных продуктов есть и другие минусы: ограниченные суммы и сроки их выплат. Эти три параметра – высокие ставки, сокращенные сроки и ограниченные суммы – качественно отличают потребительские кредиты от ипотечных. И с позиции банков это оправданно, поскольку потребительский кредит в большинстве случаев ничем не обеспечен. Поэтому для банка данный вид кредитования несет в себе существенно более высокий риск.

Так что в ближайшее время серьезного снижения ставок и увеличения сумм по потребительским кредитам не произойдет, тем более они никогда не станут полноценной альтернативой ипотечному кредитованию. Такого не выдержит бюджет ни одного банка, ведь процент невозвратов по потребительским кредитам существенно выше, чем по любым другим кредитным продуктам. Однако потребительское кредитование может быть неплохим дополнительным инструментом в решении жилищного вопроса. Допустим, для людей, которым не хватает для покупки квартиры какой-то незначительной суммы – трехсот-пятисот тысяч рублей. В этом случае нужно подходить индивидуально к каждому клиенту, потому что метод оценки заемщика по ипотечным и потребительским кредитам существенно различается.

– Какой из этих подходов более «жесткий» для заемщика?

– Все зависит от того, какая сумма нужна. Это заблуждение, что потребительский кредит взять проще, чем ипотечный. Чтобы взять потребительский кредит, заявку потенциального заемщика проверяет скоринговая система (алгоритм или методика, позволяющая на основе данных о потенциальном заемщике оценить его кредитоспособность. – Ред.). Если заемщик не подходит под параметры скоринговой системы (возраст, пол, кредитная история, опыт работы и т. д.), он получает автоматический отказ в выдаче кредита. А это, кстати, отражается в бюро кредитных историй. Если же вы хотите взять ипотечный кредит, вашу заявку сначала рассматривает кредитный инспектор, который обычно подходит к рассмотрению каждой заявки более детально, вникая в нюансы и особенности вашей ситуации. Поэтому заемщику могут отказать в потребительском кредите, в то время как ипотечный кредит тот же заемщик при определенных обстоятельствах может получить. Из-за этого выбор между программой потребительского кредитования и ипотечного для каждого клиента должен осуществляться индивидуально. Даже в кризис ситуация не сильно изменилась.

– Вернутся ли в ближайшее время условия выдачи ипотечных займов к либеральным докризисным, например, к нулевому первоначальному взносу?

– Нулевого первого взноса, я уверен, мы точно больше не увидим. Оптимальный и удобный как для заемщика, так и для банка размер первоначального взноса – 10% от стоимости жилья. Скоро мы к этому все равно придем. Банкам сейчас нужно наращивать ипотечные портфели, а это возможно только за счет уменьшения первоначальных взносов. А вот ниже цифры в 10% первоначальные взносы вряд ли опустятся. Для банков это и так очень хороший шаг навстречу заемщикам.

– Каковы для клиента преимущества работы с посредником (брокерской компанией), а не напрямую с банком?

– Уже сегодня ипотечные кредиты в Петербурге выдают несколько десятков банков, через месяц их будет еще больше. Обычному человеку потребуется много времени, чтобы просмотреть все ипотечные программы банков и вникнуть в их детали. Брокеры же обладают всей полнотой информации, которая постоянно обновляется (все изменения в кредитных предложениях банки в первую очередь направляют своим партнерам), могут подобрать для заемщика оптимальную, наиболее выгодную в его ситуации программу. При этом заемщик получает комфортные условия для оформления кредита (ему не нужно никуда ездить, стоять в очередях, собирать документы – все это за него сделают работники брокерской компании). В целом сотрудничество с брокерской компанией имеет для клиента три основных плюса. Во-первых, экономит его время. Во-вторых, экономит его средства – клиенту подбирают наиболее выгодную программу.

Кроме того, многие банки предоставляют брокерам и их клиентам различные преференции. То есть где-то для них будут ниже ставки, какие-то банки отменяют комиссию за выдачу денежных средств и т. д. Это реальная экономия. И третий плюс – экономия нервов. Не секрет, что во многих банках бывают очереди, да и не совсем корректное отношение к клиентам еще присутствует. В случае сотрудничества с брокерской компанией клиент приходит только на финальное заключение сделки. Имеет значение и опыт работы на рынке ипотечного кредитования, который у брокеров присутствует в избытке. Кроме того, квалифицированная брокерская компания предоставляет заемщику услугу по подбору объекта недвижимости исходя как из его пожеланий, так и из требований банка. Это очень важно, ведь ипотечные заемщики – особая каста клиентов, к которой нужен специфический подход.

– Чем вы руководствовались, открывая в сложное для финансового сектора время новую компанию, специализирующуюся на выдаче кредитов?

– В феврале-марте этого года на рынке ипотечного кредитования начался плавный подъем, который продолжается до сих пор. Я уверен, что к осени объем этого рынка приблизится к докризисному. Как следствие, востребованность наших услуг с каждым месяцем будет только расти. Это легко понять, если проанализировать ситуацию в банковской сфере: в апреле ипотечные кредиты выдавали всего два-три банка, а сейчас в городе их уже около 20. К осени эта цифра увеличится еще в несколько раз. Поэтому сейчас самое время открывать брокерскую компанию, чтобы к осени, когда начнется горячее время, быть во всеоружии.